內(nèi)鄉(xiāng)縣人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步解決中心城區(qū)范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的通知

城關(guān)鎮(zhèn)、湍東鎮(zhèn)人民政府，縣政府相關(guān)部門：

為全面貫徹習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想和黨的十九大精神，深入落實(shí)以人民為中心的發(fā)展思想，扎實(shí)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易登記便民利民改革，優(yōu)化營商環(huán)境，妥善解決當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作中遇到的歷史遺留問題，進(jìn)一步化解社會(huì)矛盾，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《河南省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)河南省不動(dòng)產(chǎn)交易登記便民利民改革實(shí)施方案的通知》（豫政辦〔2018〕54號(hào)）《河南省國土資源廳關(guān)于做好當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作的指導(dǎo)意見》（豫國土資規(guī)〔2016〕11號(hào)）等法律法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)8月5日縣長辦公會(huì)議研究同意，現(xiàn)就妥善解決我縣當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作中遇到的歷史遺留問題，通知如下：

    一、關(guān)于中心城區(qū)范圍內(nèi)因政府或政府委托職能部門實(shí)施拆遷安置形成的歷史遺留問題

1.中心城區(qū)范圍內(nèi)，拆遷后安置的自建房（住宅）申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，不再逐一審批；房屋已竣工的不再辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件和劃撥決定書、建設(shè)工程符合規(guī)劃等文書，可由拆遷安置戶持拆遷安置協(xié)議、安置實(shí)施單位出具的安置真實(shí)性證明材料及房屋建設(shè)情況等證明材料，由自然資源、規(guī)劃和住建部門聯(lián)審聯(lián)批后出具相關(guān)證明手續(xù)，視為房屋符合規(guī)劃和房屋竣工的材料，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

2.因舊城改造等原因拆遷安置商品房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和拆遷安置戶共同申請(qǐng)，持縣政府或政府職能部門簽訂的安置協(xié)議、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、商品房備案合同、完稅或減免稅憑證等材料為拆遷安置戶辦理轉(zhuǎn)移登記。實(shí)際房屋面積超過安置補(bǔ)償面積的，憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、安置協(xié)議、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具的超出安置補(bǔ)償面積、房款支付憑證、完稅或減免稅憑證等材料，為安置戶辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

二、關(guān)于提交土地權(quán)屬資料的問題

1.中心城區(qū)范圍內(nèi)，城鎮(zhèn)居民自建的獨(dú)家院，權(quán)利人已取得《房屋所有權(quán)證》、土地權(quán)屬邊界清楚、四鄰無糾紛、產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移和變更的，經(jīng)組、村、鎮(zhèn)證明，符合規(guī)劃，且公告權(quán)屬清晰無爭(zhēng)議的，按國有劃撥建設(shè)用地登記。

2.中心城區(qū)范圍內(nèi)獨(dú)家院交易涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，不再逐一審批，不再辦理土地使用權(quán)審批出讓手續(xù)，可采用以下任意一種方式辦理：

①每次交易時(shí)買方按交易時(shí)房地產(chǎn)價(jià)值的5％繳納土地收益金后，以劃撥方式辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

②賣方按房屋現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)一次性繳納土地出讓價(jià)款后，可辦理出讓性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

③房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移,土地使用權(quán)未轉(zhuǎn)移的,由現(xiàn)房屋所有權(quán)人按照本條款執(zhí)行。

    三、關(guān)于公建項(xiàng)目（以政府名義發(fā)文修建的項(xiàng)目）的問題

1.2008年2月25日后,公建項(xiàng)目需持規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或房屋符合規(guī)劃、建設(shè)的相關(guān)材料，視為建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料。

2.公建項(xiàng)目房屋竣工后，規(guī)劃已核實(shí)驗(yàn)收頒發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；住建部門的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書》未對(duì)整棟樓進(jìn)行竣工驗(yàn)收，由第三方鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)剩余未竣工驗(yàn)收部分出具安全性檢測(cè)鑒定報(bào)告的，當(dāng)事人可以憑《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、已驗(yàn)收部分的竣工備案證明和第三方鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)剩余未竣工驗(yàn)收部分出具的安全性檢測(cè)鑒定報(bào)告等材料，視為建設(shè)工程符合規(guī)劃和房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收。

    四、關(guān)于自建房實(shí)測(cè)面積與批準(zhǔn)面積不一致和房屋竣工驗(yàn)收的問題

1.自建房申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，實(shí)測(cè)建筑面積不超過300m²的，持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和房屋所有權(quán)人或承建單位出具的房屋已竣工證明，直接按照實(shí)測(cè)面積進(jìn)行登記。

2.實(shí)測(cè)建筑面積超過300m²的，按照第五項(xiàng)執(zhí)行。

五、關(guān)于未通過建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)的問題

1.對(duì)于項(xiàng)目符合規(guī)劃條件能夠補(bǔ)辦規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)的，由建設(shè)單位報(bào)經(jīng)縣人民政府同意后，由規(guī)劃主管部門按現(xiàn)狀出具核實(shí)意見。

2.對(duì)確因建成時(shí)間較早，未辦理過建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并因無法提供相關(guān)資料等原因不具備補(bǔ)辦條件的，在符合用地性質(zhì)、不占?jí)核木€的前提下，由建設(shè)單位報(bào)經(jīng)縣人民政府同意后，建設(shè)單位委托測(cè)繪部門出具竣工測(cè)繪報(bào)告，規(guī)劃主管部門依據(jù)竣工測(cè)繪報(bào)告，按現(xiàn)狀出具規(guī)劃核實(shí)情況說明函。規(guī)劃核實(shí)情況說明函可以作為申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記所需的建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料。

3.建設(shè)項(xiàng)目部分符合規(guī)劃的，規(guī)劃主管部門對(duì)符合規(guī)劃的部分先行核實(shí)，分期核實(shí)的應(yīng)以整棟建筑為單位進(jìn)行規(guī)劃核實(shí),并出具規(guī)劃核實(shí)意見。

4.建設(shè)項(xiàng)目未按規(guī)劃條件要求配建公共用房或者配建的公共用房未達(dá)規(guī)定面積，但通過整改滿足要求的項(xiàng)目，應(yīng)在整改完成后再辦理規(guī)劃核實(shí)手續(xù)。因建設(shè)已經(jīng)完成確實(shí)無法補(bǔ)建的，可由建設(shè)單位將已建成的房屋足額抵補(bǔ)應(yīng)配建的公共用房后，辦理規(guī)劃核實(shí)手續(xù)。

5.建設(shè)項(xiàng)目未按規(guī)劃許可內(nèi)容建設(shè)，屬“批少建多”且超建部分已銷售或入住的，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)同意后，不再變更規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃主管部門依據(jù)竣工測(cè)繪報(bào)告，按現(xiàn)狀出具規(guī)劃核實(shí)情況說明函。綜合執(zhí)法局依法處罰。規(guī)劃核實(shí)情況說明函、處罰決定書、相關(guān)繳費(fèi)憑證可以作為申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記所需的建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料。

6.建設(shè)項(xiàng)目已建設(shè)未辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù)的，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)同意后，建設(shè)單位委托測(cè)繪部門出具竣工測(cè)繪報(bào)告，規(guī)劃主管部門依據(jù)竣工測(cè)繪報(bào)告，按現(xiàn)狀出具規(guī)劃核實(shí)情況說明函。屬出讓用地的項(xiàng)目需補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，綜合執(zhí)法部門依法處罰。規(guī)劃核實(shí)情況說明函、處罰決定書、相關(guān)繳費(fèi)憑證可以作為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記所需的材料。

六、關(guān)于房屋超出批準(zhǔn)用地范圍的問題

1.劃撥土地上的房屋，已取得《房屋所有權(quán)證》，超出批準(zhǔn)用地范圍的，依照房地產(chǎn)價(jià)值的5％繳納土地收益金后，按照實(shí)際用地面積辦理變更登記。

2.出讓土地上的房屋，已取得《房屋所有權(quán)證》，超出批準(zhǔn)用地范圍的，依照出讓合同簽訂時(shí)的地價(jià)補(bǔ)交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，直接按照實(shí)際面積辦理變更登記。

七、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分割或合并的問題

1.同一主體分割或合并不動(dòng)產(chǎn)的，原出讓合同中涉及容積率、土地使用權(quán)的分割或合并，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)憑重新簽訂的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議辦理土地使用權(quán)的分割或合并。需依法補(bǔ)交土地出讓價(jià)款的，還應(yīng)當(dāng)繳清土地出讓價(jià)款。

2.涉及房屋分割或合并的，由自然資源局在征求房管、規(guī)劃部門意見后出具分割或合并的批準(zhǔn)文件。

八、關(guān)于開發(fā)建設(shè)主體滅失的問題

1.因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失，有承繼單位或上級(jí)主管部門的，由承繼單位或者上級(jí)主管部門申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；沒有承繼單位和上級(jí)主管部門的，可由不動(dòng)產(chǎn)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

2.因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失，未辦理首次登記的，可以將首次登記和轉(zhuǎn)移登記一并辦理。根據(jù)申請(qǐng)，先按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料將首次登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人記載為滅失的開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位，可以不繕證并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿“附記”欄中記載權(quán)利主體滅失情況，再依據(jù)取得不動(dòng)產(chǎn)的合規(guī)材料，將轉(zhuǎn)移登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人記載為購房人。已辦理首次登記的，在自然資源局不動(dòng)產(chǎn)便民系統(tǒng)門戶網(wǎng)站及不動(dòng)產(chǎn)所在地公告15個(gè)工作日無異議的，購房人可單方申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。自然資源局按照購房人的申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

3.因開發(fā)企業(yè)失聯(lián)，無法依據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，在自然資源局不動(dòng)產(chǎn)便民系統(tǒng)門戶網(wǎng)站及不動(dòng)產(chǎn)所在地進(jìn)行公告，公告期不少于15個(gè)工作日，告知其在公告結(jié)束之日起15個(gè)工作日內(nèi)申請(qǐng)登記。超過時(shí)限不申請(qǐng)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可按照縣政府或者相關(guān)部門的要求以及法律法規(guī)規(guī)定的材料，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

4.權(quán)利人持分散登記時(shí)頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，按《房屋所有權(quán)證》記載的內(nèi)容辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；《房屋所有權(quán)證》丟失的，有登記簿的按登記簿記載的內(nèi)容辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，無登記簿的按《房屋所有權(quán)證》存根記載的內(nèi)容辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

    九、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目登記的問題

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過掛牌出讓取得國有土地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，部分已經(jīng)開發(fā)建設(shè)完成，尚未建設(shè)完成的部分房屋，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照相關(guān)部門批準(zhǔn)文件和買賣合同辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

    十、關(guān)于老舊小區(qū)房屋超宗地的問題

房屋超宗地的小區(qū)，對(duì)于在出讓用地范圍內(nèi)的房屋，按照實(shí)際位置進(jìn)行落宗，正常辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；對(duì)于超出用地范圍的房屋，補(bǔ)交出讓金及相關(guān)費(fèi)用后，不再進(jìn)行行政處罰，直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

    十一、關(guān)于中心城區(qū)范圍內(nèi)已建成使用、無權(quán)屬糾紛但沒有相關(guān)手續(xù)的歷史用地（用房）問題

1.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施前建成的房屋，老宅基地上已建成使用、至今未擴(kuò)大的房屋，無土地使用手續(xù)的，經(jīng)組、村、鎮(zhèn)證明，依照政府批復(fù)面積由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按國有劃撥建設(shè)用地登記。房屋不再提供符合規(guī)劃的材料，由規(guī)劃部門出具該房屋不在征收拆遷范圍證明材料代替房屋符合規(guī)劃的材料，以及有資質(zhì)的房屋鑒定機(jī)構(gòu)出具的不屬于危房的房屋鑒定報(bào)告，辦理房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記。

2.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施后取得土地或者已建成房屋，未辦理土地使用證、房屋所有權(quán)證的，由組、村、鎮(zhèn)出具證明視為土地來源材料，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按國有劃撥建設(shè)用地登記。房屋無規(guī)劃手續(xù)的，由自然資源、規(guī)劃和住建部門聯(lián)審聯(lián)批后出具相關(guān)證明手續(xù)，視為建設(shè)工程符合規(guī)劃和房屋已經(jīng)竣工的材料。

3.本文件印發(fā)之日前，中心城區(qū)范圍內(nèi)居民申請(qǐng)換發(fā)土地使用證的，按國有劃撥建設(shè)用地登記換發(fā)。

4.原連片開發(fā)建設(shè)的獨(dú)院住宅，經(jīng)核實(shí)簽訂有土地出讓合同和總土地使用證、未辦理分戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，或簽訂有土地出讓合同、有足額繳納土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)票據(jù)、未辦理土地使用證的，由申請(qǐng)人提供相關(guān)證明材料及有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告，并注銷原土地使用證，辦理分戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)并繳納相關(guān)稅費(fèi)后，按國有出讓建設(shè)用地辦理登記。

5.原連片開發(fā)建設(shè)的獨(dú)院住宅，有土地征收批準(zhǔn)文件、無足額繳納土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)票據(jù)、未辦理土地使用權(quán)總證的，由申請(qǐng)人提供土地來源材料及有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告，按國有劃撥建設(shè)用地登記辦理登記。

    十二、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)多次轉(zhuǎn)移的問題

不動(dòng)產(chǎn)多次轉(zhuǎn)移后，房屋所有權(quán)已過戶但土地使用權(quán)未過戶的，由土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人持轉(zhuǎn)讓協(xié)議和契稅繳納憑證等材料共同申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

    十三、關(guān)于企事業(yè)單位的老舊集資樓、房改房和個(gè)人開發(fā)單元樓的不動(dòng)產(chǎn)登記問題

1.針對(duì)統(tǒng)一登記前，企事業(yè)單位的老舊集資樓和個(gè)人開發(fā)的單元樓，權(quán)利人已取得房屋所有權(quán)證的，正常辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。屬于劃撥用地的，由自然資源部門根據(jù)土地分?jǐn)偯娣e，依申請(qǐng)并經(jīng)權(quán)籍部門調(diào)查認(rèn)定后的基準(zhǔn)地價(jià)減原劃撥價(jià)，按使用年限70年核算土地出讓金額，簽訂出讓合同，按建筑物基底進(jìn)行土地和房屋落宗，憑出讓合同、出讓金票據(jù)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、權(quán)籍調(diào)查成果、完稅或減免稅憑證等材料辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。本宗地其余住戶以后申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)均按此意見辦理，土地出讓金以申請(qǐng)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)核算，土地使用權(quán)出讓年限以各戶申請(qǐng)批準(zhǔn)后的時(shí)間至該宗地上第一戶出讓合同終止時(shí)間為準(zhǔn)。

2.個(gè)人開發(fā)的單元樓屬于出讓用地且權(quán)利人已取得《房屋所有權(quán)證》的，按整宗地土地面積分?jǐn)偟矫繎?。涉及兩宗以上土地?/span>，不再考慮跨宗地建設(shè)等情況，權(quán)籍調(diào)查按現(xiàn)狀將土地合并后，按照該幢建筑物基底占?jí)和恋孛娣e計(jì)算出該宗地上每套房屋的土地分?jǐn)偯娣e，按建筑物基底進(jìn)行土地和房屋落宗，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

    十四、關(guān)于權(quán)籍調(diào)查的有關(guān)問題

1.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查時(shí)，若相鄰權(quán)利人為企事業(yè)單位的老舊集資樓、房改房無法找到原開發(fā)單位或者無其他單位承繼的，由權(quán)籍調(diào)查人員在權(quán)籍調(diào)查表注明原由后按利用現(xiàn)狀確定權(quán)屬界線，該相鄰權(quán)利人可不再進(jìn)行簽字。

2.在辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記時(shí)，土地權(quán)屬界限應(yīng)當(dāng)以土地利用批準(zhǔn)文件（土地出讓合同、土地劃撥決定書等）為準(zhǔn)。土地批準(zhǔn)文件已明確土地利用界線和界址點(diǎn)坐標(biāo)的，有原簽章指界成果可以直接利用的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不再進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，直接以土地利用批準(zhǔn)文件上的權(quán)屬界線為申請(qǐng)人填寫不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。

    十五、關(guān)于中心城區(qū)范圍外涉及國有土地登記的問題

對(duì)于中心城區(qū)范圍以外涉及國有土地登記問題的，依據(jù)原國家土地管理局《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》第十四條“因國家建設(shè)征用土地，農(nóng)民集體建制被撤銷或其人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，其未經(jīng)征用的土地，歸國家所有。繼續(xù)使用原有土地的原農(nóng)民集體及其成員享有國有土地使用權(quán)”之規(guī)定，由組、村、鎮(zhèn)出具證明材料，報(bào)縣政府批準(zhǔn)后，按照國有劃撥建設(shè)用地進(jìn)行登記。

    十六、其他問題

1.本通知所指中心城區(qū)范圍為：東至濱河西路，南至方山路，西至靈山路，北至職業(yè)中專，實(shí)驗(yàn)高中，螺螄河以南（具體范圍以附件為準(zhǔn)）。

2.為加快解決各類歷史遺留問題，有效化解社會(huì)矛盾,維護(hù)群眾合法權(quán)益，由內(nèi)鄉(xiāng)縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組定期組織相關(guān)成員單位召開聯(lián)席會(huì)議，對(duì)于以往文件沒有涉及到的問題，各相關(guān)成員單位根據(jù)各自職責(zé)，集中討論形成一致意見，報(bào)縣政府審批后執(zhí)行。

3.涉及小產(chǎn)權(quán)和不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的房屋，不能通過此文件合法化。

4.以往縣政府文件中與本通知內(nèi)容不一致的以本通知為準(zhǔn)，本通知未明確的繼續(xù)按以往縣政府文件執(zhí)行。

附件：內(nèi)鄉(xiāng)縣中心城區(qū)范圍圖（紅線范圍內(nèi)）

  2021年8月12日    

解讀地址：《內(nèi)鄉(xiāng)縣人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步解決中心城區(qū)范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的通知》政策解讀